30 Desember 2014
SURAT EDARAN DIREKTUR JENDERAL PAJAK
NOMOR SE - 45/PJ/2014
TENTANG
PETUNJUK PELAKSANAAN PENGENAAN
PAJAK PERTAMBAHAN NILAI DAN PAJAK PENJUALAN ATAS BARANG MEWAH
ATAS PENYERAHAN BARANG KENA PAJAK YANG TERGOLONG MEWAH
BERUPA HUNIAN MEWAH
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
| A. |
Umum
Bahwa dalam rangka memberikan keseragaman pemahaman dan pelaksanaan atas peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan Pajak Pertambahan Nilai (selanjutnya disingkat PPN) dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah (selanjutnya disingkat PPnBM) atas penyerahan hunian mewah di seluruh unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak, dipandang perlu untuk menegaskan peraturan mengenai hal tersebut. |
| B. |
Maksud dan Tujuan
| 1. |
Maksud
Surat edaran ini dimaksudkan untuk dijadikan acuan dalam memahami dan melaksanakan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan PPN dan PPnBM atas penyerahan hunian mewah di seluruh unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak. |
| 2. |
Tujuan
Surat edaran ini bertujuan agar dapat menciptakan keseragaman pemahaman dan pelaksanaan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan PPN dan PPnBM atas penyerahan hunian mewah di seluruh unit kerja di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak. |
|
| C. |
Ruang Lingkup
Surat edaran ini diharapkan menjadi acuan pelaksanaan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan yang terkait dengan pengenaan PPN dan PPnBM atas penyerahan hunian mewah yang dilaksanakan sejak 10 Juni 2009 yaitu mulai berlakunya Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah yang telah mengubah batasan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah berupa hunian mewah. |
| D. |
Dasar
| 1. |
Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 :
| a. |
Pasal 11 ayat (1) huruf a Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 , bahwa terutangnya pajak terjadi pada saat penyerahan Barang Kena Pajak.
Penjelasan:
Pemungutan Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah menganut prinsip akrual, artinya terutangnya pajak terjadi pada saat penyerahan Barang Kena Pajak atau Jasa Kena Pajak meskipun pembayaran atas penyerahan tersebut belum diterima atau belum sepenuhnya diterima atau pada saat impor Barang Kena Pajak. Saat terutangnya pajak untuk transaksi yang dilakukan melalui "electronic commerce" tunduk pada ketentuan ini. |
| b. |
Pasal 11 ayat (2) Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009, bahwa dalam hal pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak atau dalam hal pembayaran dilakukan sebelum dimulainya pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud atau Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean, saat terutangnya pajak adalah saat pembayaran. |
|
| 2. |
Peraturan Pemerintah Nomor 1 Tahun 2012 tentang Pelaksanaan Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah:
| a. |
Pasal 17 ayat (1) huruf a, bahwa terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atau Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah terjadi pada saat penyerahan Barang Kena Pajak. |
| b. |
Pasal 17 ayat (2), bahwa dalam hal pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak atau sebelum penyerahan Jasa Kena Pajak atau dalam hal pembayaran dilakukan sebelum dimulainya pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud atau Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean, saat terutangnya Pajak Pertambahan Nilai atau Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah adalah pada saat pembayaran. |
| c. |
Pasal 17 ayat (3) huruf b, bahwa penyerahan Barang Kena Pajak sebagaimana dimaksud pada Pasal 17 ayat (1) huruf a untuk penyerahan Barang Kena Pajak berwujud yang menurut sifat atau hukumnya berupa barang tidak bergerak, terjadi pada saat penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena Pajak berwujud tersebut, secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli. |
|
| 3. |
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 121/PMK.011/2013 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang Dikenai Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 130/PMK.011/2013. |
|
| E. |
Pengenaan PPnBM atas Penyerahan Hunian Mewah
| 1. |
Hunian mewah yang merupakan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah adalah:
- Rumah dan town house dari jenis non-strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih, yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009.
- Apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title, dan sejenisnya dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih, yang diserahkan sejak tanggal 10 Juni 2009.
|
| 2. |
Luas bangunan hunian mewah digunakan sebagai dasar untuk menentukan batasan suatu hunian (rumah, town house, apartemen, kondominium, dan sejenisnya) tergolong sebagai Barang Kena Pajak yang tergolong mewah. Pembedaan penggolongan hunian mewah antara rumah atau town house dari jenis non-strata title dengan apartemen, kondominium, town house dari jenis strata title dilakukan mengingat perbedaan karakteristik hunian-hunian mewah dimaksud. |
| 3. |
Untuk mengetahui luas bangunan hunian mewah, terdapat beberapa jenis dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang sesungguhnya, antara lain:
| a. |
gambar rancang bangun (site plan); |
| b. |
Izin Mendirikan Bangunan (IMB); |
| c. |
kuitansi booking-fee; |
| d. |
surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya); |
| e. |
Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB); |
| f. |
Akta Jual Beli; |
| g. |
berita acara serah terima bangunan/rumah/apartemen (berita acara serah terima kunci); |
| h. |
Sertipikat; dan/atau |
| i. |
Surat Pemberitahuan Pajak Terutang Pajak Bumi dan Bangunan (SPPT PBB). |
Dokumen selain yang telah disebutkan pada huruf a sampai dengan huruf i di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman/patokan dalam menentukan luas bangunan hunian mewah sepanjang memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut.
Dalam hal terjadi perbedaan luas bangunan sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan luas bangunan hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar penentuan obyek PPnBM adalah dokumen yang menunjukkan luas bangunan yang paling luas sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas luas bangunan hunian mewah tersebut. |
| 4. |
Atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah dikenai PPN sebesar 10% (sepuluh persen) dan PPnBM sebesar 20% (dua puluh persen). |
| 5. |
Dasar Pengenaan Pajak adalah sebesar Harga Jual. Harga Jual adalah nilai berupa uang, termasuk semua biaya yang diminta atau seharusnya diminta oleh penjual karena penyerahan Barang Kena Pajak, tidak termasuk PPN yang dipungut menurut Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 dan potongan harga yang dicantumkan dalam Faktur Pajak. |
| 6. |
Harga Jual sebagai Dasar Pengenaan Pajak dapat diketahui berdasarkan dokumen-dokumen transaksi jual beli hunian mewah tersebut. Dokumen-dokumen yang dapat dijadikan dasar penentuan Harga Jual antara lain:
- bukti-bukti pembayaran uang muka;
- surat pemesanan rumah/apartemen (atau dokumen sejenisnya);
- Perjanjian Perikatan Jual Beli; dan/atau
- Akta Jual Beli.
Dokumen selain yang telah disebutkan pada huruf a sampai dengan huruf d di atas dapat dipergunakan sebagai pedoman/patokan dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak sepanjang memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut.
Dalam hal terjadi perbedaan Harga Jual sesuai dokumen-dokumen yang dijadikan pedoman dalam menentukan Dasar Pengenaan Pajak hunian mewah, dokumen yang dijadikan dasar adalah dokumen yang menunjukkan Harga Jual yang paling tinggi sepanjang dokumen tersebut dapat memberikan informasi yang akurat atas Harga Jual hunian mewah tersebut. |
| 7. |
Pembayaran-pembayaran yang diterima oleh pengembang dari pembeli, seperti biaya pengurusan Akta Jual Beli, kredit bank, pemasangan instalasi listrik dan air, dan lain-lain, pada dasarnya, bukanlah biaya pembentuk Harga Jual hunian mewah. Namun demikian, apabila diketahui, berdasarkan dokumen-dokumen sebagaimana dimaksud pada angka 6 di atas, biaya-biaya tersebut digabungkan dengan harga penjualan hunian mewah, biaya-biaya tersebut menjadi bagian dari Harga Jual hunian mewah. |
| 8. |
Saat terutang pajak
| a. |
Atas:
| 1) |
penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah yang dilakukan oleh pengusaha yang menghasilkan barang tersebut di dalam Daerah Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya, atau |
| 2) |
impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah, |
terutang Pajak Pertambahan Nilai dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah. |
| b. |
Terutangnya PPN dan PPnBM atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah adalah pada saat penyerahan, yaitu penyerahan hak untuk menggunakan atau menguasai Barang Kena Pajak berwujud tersebut, secara hukum atau secara nyata, kepada pihak pembeli. |
| c. |
Oleh karena itu, PPN dan PPnBM atas penyerahan Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah berupa hunian mewah terutang pada saat surat atau akta perjanjian yang mengakibatkan perpindahan hak atas hunian mewah tersebut ditandatangani oleh para pihak yang bersangkutan. |
| d. |
Namun demikian, dalam hal pembayaran diterima sebelum penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah berupa hunian mewah, saat terutangnya PPN dan PPnBM adalah pada saat pembayaran. |
|
|
Demikian surat edaran ini disampaikan untuk dipergunakan dengan sebaik-baiknya.
Ditetapkan di Jakarta
pada tanggal 30 Desember 2014
DIREKTUR JENDERAL PAJAK,
ttd.
MARDIASMO
NIP 195805101983031004
Tembusan:
- Sekretaris Direktorat Jenderal Pajak;
- Para Direktur di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak;
- Kepala Pusat Pengolahan Data dan Dokumen Perpajakan dan
- Para Tenaga Pengkaji di lingkungan Direktorat Jenderal Pajak
